Sueldos de Administradores vienen ganándole a la inflación

A pesar de los vaivenes económicos y de la cuarentena nacional con motivo de la pandemia, los sueldos de los administradores de consorcios fueron ganándole terreno a la inflación. En esta nota, el detalle de los incrementos con gráficos y estimaciones que ayudan a los consorcistas a recordar, entre otras, qué dice la ley 941 con respecto a estos temas. Además, un ejemplo para el calculo de honorarios en 2020.

De acuerdo con un estudio de realizado por el boletín del sitio web para consorcistas Pequeñas Noticias, los honorarios que sugieren las entidades para administradores de consorcios fueron ganando su espacio a la inflación. En dólares, y según el boletín, y tomando como base de cálculo el promedio de los honorarios recomendados para un edificio de hasta 20 unidades funcionales, hasta agosto 2018 los sueldos promedio superaban la línea de los 300 dólares, mientras que a partir de esa fecha oscilan por debajo de esa línea.

Siguiendo con el estudio, desde julio de 2011 hasta diciembre de 2020 los honorarios sugeridos por las entidades de administradores aumentaron en pesos con respecto a la inflación casi 83%, mientras que perdieron contra el dólar oficial un 10%.

En el gráfico que expresa la evolución de los honorarios en pesos (ver abajo) se puede observar que el aumento es sostenido y parejo desde el principio hasta la fecha. En casi diez años, durante el 2º semestre de 2011 administrar hasta 20 unidades costaba en promedio unos 1216 pesos ARS, mientras que durante ese mismo semestre de este año, es decir, 2020, ya cuesta 21020 pesos ARS por mes.

Honorarios sugeridos en pesos ARS (período 2011 a 2020)

AÑO	PROMEDIO ANUAL hasta 20 unidades
2011	$1216
2012	$1460
2013	$1970
2014	$2645
2015	$3515
2016	$5050
2017	$6339
2018	$8357
2019	$11890
2020	$18910

Su evolución en dólares

Por su parte, el gráfico que refleja el desarrollo de los honorarios convertidos a dólares (ver abajo) muestra que hasta agosto de 2018 en general éstos se situaban por encima de los 300 dólares, con picos que superaban los 400, mientras que a partir de esa fecha comenzaron a oscilar por debajo de esa línea.

El estudio se realizó sobre el promedio de los honorarios sugeridos para edificios de hasta 20 unidades funcionales de todas sus categorías desde julio de 2011 hasta diciembre de 2020 (9 años, 6 meses y 1 día). Existe, sin embargo, un sesgo que impide reflejar el valor de honorarios que los administradores realmente están cobrando por sus servicios profesionales.

Para el cálculo estimado de la inflación desde el pasado septiembre hasta diciembre de este año se tomaron los datos del Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que mide el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Por otro lado, para el cálculo de los honorarios en dólares se promedió la cotización oficial para vender y comprar esa moneda de cada mes.

¿Qué dice la ley?

De acuerdo con el artículo 14° de la ley 941 del Registro Público de Administradores, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los honorarios se acuerdan libremente entre el administrador y la asamblea de propietarios. Aún así, las tablas de honorarios sugeridos son muy útiles para administradores y consorcistas a la hora de evaluar la propuesta de un administrador nuevo o analizar una solicitud de aumento de sueldo.

Por otra parte, la ley indica también exige que el administrador, al momento de su nombramiento, “debe informar al consorcio (…) todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad”.

Cómo calcular los honorarios de los Administradores

Desde junio de 2011 a la fecha los horarios, con excepción de la Clase A2, constan de un monto mínimo fijo y de un valor por unidad funcional que va decreciendo a medida de que aumenta la cantidad de unidades funcionales. Es decir que cuantas más unidades tenga el consorcio, menor será la paga de cada unidad funcional en concepto de honorarios.

Para hacer los cálculos, lo primero que hay que saber es a qué categoría (de las cinco que existen actualmente) pertenece el consorcio y cuántas unidades funcionales tiene. Y además, es necesario recordar las 4 clases de edificios que existen para calcular honorarios. Ellas son:

• Clase D: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN o institutos provinciales de vivienda.
• Clase C: consorcios con servicios comunes.
• Clase B: consorcios con servicios comunes y centrales. Se entiende como servicios centrales: calefacción central; secarropas centrales; climatización central o cualquier servicio que se brinde de manera conjunta a dos o más unidades.
• Clase A: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Se entiende de confort hasta 2 amenities, por ejemplo: lavadero, SUM (Salón de Usos Múltiples), piscina, playroom, área de deportes, sauna, gimnasio, plaza o sector “parquizado”, etc.
• Clase A1: consorcios con servicios comunes, centrales, de confort y de súper confort.
• Clase A2: en enero de 2017 se agregó una categoría más de edificios, la Clase A2, y su honorario sugerido es un monto fijo que no aumenta aunque tenga más de 200 unidades funcionales. En este momento su valor está fijado en 158.000 pesos mensuales. Se trata, entonces, de consorcios con servicios comunes, centrales, de confort y de súper confort y concebidos como complejos o torres, iguales o mayores a 200 unidades funcionales.

Veamos un ejemplo

Supongamos que visto y aclarado todo lo demás, tenemos un consorcio con servicios comunes de 45 unidades funcionales. Teniendo en cuenta el siguiente gráfico y las clasificación de edificios mencionada más arria, los incrementos salariales a la fecha según cantidad de unidades funcionales son los siguientes:

Según la definición para cada categoría que determinaron las entidades de administradores, en nuestro ejemplo el consorcio sería clase C y sus honorarios mínimos (hasta 20 unidades) son 15.600 pesos mensuales.

En este ejemplo se trata de un consorcio que tiene 45 unidades, por lo tanto nos quedan 25 unidades por cotizar.

De acuerdo al gráfico de honorarios, para 21 unidades y hasta 40 se sugiere cobrar 710 pesos por unidad, entonces serían 14.200 (710×20) pesos más que se suman a los antedichos 15.600. Ya cotizamos 40 unidades y faltan 5. En la tabla se sugiere que entre 41 a 50 unidades se pague 600 pesos por unidad. O sea que a lo ya calculado hay que agregar 3 mil pesos (600×5).

En total tenemos: 15.600 (básico) + 14.200 (de 21 a 40) + 3.000 (de 41 a 45) = 32.000 pesos mensuales.

Las unidades complementarias como ser cocheras, bauleras, etc., serán computadas al 50% de los honorarios sugeridos para las unidades funcionales.

Por último, las entidades de administradores pautaron que una serie de tareas que el administrador realiza para el consorcio debe ser cobrada aparte. Un detalle completo de éstas y sus valores se puede consultar en la tabla de honorarios que sugiere la CAPHyAI.

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